Рентабельность посуточной аренды квартир.
Часто думают, что посуточная аренда квартир в Киеве приносит большие прибыли. Это не совсем так и, чтобы не обжечься этим бизнесом я решил рассказать немного об этом на самом деле не легком и очень не спокойном деле.
Мнение о высокой доходности посуточной аренды конечно обосновано. Если вернуться на 10 лет назад, скажу честно прибыли были действительно немалыми. Сдавать тогда квартиру посуточно было выгоднее долгосрочной аренды на 100-200%, конечно при профессиональном подходе и реальном отношении к процессу посуточной аренды как бизнесу, а не как к увлечению.
Отсюда и появилось направление в бизнесе аренды квартир, посредник брал квартиру в центре Киева в аренду долгосрочную и потом предлагал ее для аренды посуточно. И скажу вам честно в течение с 2003 по 2009 годы это было выгодно, даже можно сказать очень, причем статистика показывала занятость квартир на 80%-98%, что реально давало рентабельность около 100%. То есть снимая квартиру за $100-150 в месяц (тогда были такие цены), вы свободно могли сдавать квартиру посуточно по $15-25 в сутки. Вот и получалось, при загрузке в 20 дней в месяц вы зарабатывали $300-500 отнимая расходы на рекламу, сервис и другие затраты, получалась чистая прибыль $100-250 с квартиры. А тогда, я вам скажу это были деньги хорошие. В 2003 году вы могли купить 1-ком квартиру в приближенном к центру Киева районе за 10-12тыс долларов.
Причем была прямая зависимость от вложенной суммы. Чем дороже квартиру вы брали в аренду (подразумевается в данном случае качественнее), тем больше прибыль вы от нее получали. Так 3-ком люкс квартира могла приносить в месяц до $4000, при месячной стоимости $1200. Да, хорошие были времена для посуточной аренды)
Но все это было… После всех этих прекрасных времен произошли некоторые изменения, которые очень сильно изменили рентабельность бизнеса посуточной аренды недвижимости в Киеве:
1. Стоимость долгосрочной аренды квартир стала значительно выше. Ну это все, кто читает эту статью заметили). Сейчас снять помесячно квартиру за 50$ в месяц просто нереально, а в 2003 году это была средняя стоимость аренды 1-ком квартиры возле метро. Я объясню с чем это связано. Дело в том, что в 2000-2003 году инвесторы очень охотно вкладывали свои деньги в строительство многоквартирных домов. Новостройки росли как на дрожжах в каждом районе Киева появлялись новые жилплощади. Денег у народа тогда еще хватало и как следствие многие покупали квартиры как вложение денег, при этом часто даже без взятия кредитов. То есть квартир было много, они стояли невостребованными, но коммунальные тогда уже начинали дорожать и все больше киевлян отдавали свои квартиры в долгосрочную аренду, дабы перекрыть минусы простоя квартир. Предложение превышало спрос, отсюда и такие низкие цены на долгосрочную аренду. Сейчас стоимость аренды 1-ком квартиры возле метро от 320$ и при этом не могу сказать что выбор большой.
2. Стоимость посуточной аренды квартир практически не изменилась. А теперь коснемся стоимости посуточной аренды квартиры в Киеве тогда и сейчас. Для сравнения возьмем стоимость аренды квартиры в центре Киева за сутки, в 2005 году это была цена 35-55$ сейчас однокомнатную квартиру вы сможете снять от 35$ до 60$). Хотя стоит конечно заметить, что на период проведения в Киеве чемпионата по футболу ЕВРО 2012 цены на летний период скакнули вверх и на даты проведения чемпионатов достигали пиковых значений, но об этом ниже, поскольку вопрос так же не однозначный. Почему так происходит? Все прозаично, на рынок вышло много мелких арендаторов, которые сдавая свои собственные квартиры значительно опустили цены в конкурирующей борьбе за клиентов. Значительно им в этом помогли порталы посуточной аренды, которые вливая крупные суммы денег в интернет рекламу дали возможность за незначительную плату мелким посредникам и частным владельцам недвижимости предлагать свои квартиры иностранным гостям Киева напрямую. сейчас найти квартиру стало значительно проще. В том же 2003 году по запросу в Googl “квартира посуточно в киеве” у вас бы появилось около десяти-пятнадцати предложений, сейчас их количество зашкаливает за сотни страниц. Логика понятна, свято место не будет пустым и в нишу прибыльного бизнеса ринули все кому ни лень, сдавая все где можно поставить кровать. Как следствие обилие предложений опустило планку цен вниз.
3. Кризис сильно изменил ситуацию на рынке посуточной аренды квартир. Ну здесь особо рассматривать нечего, хотя есть пара вопросов. Первое на что стоит обратить внимание - это изменение запросов. Очень заметен спад заказов на квартиры VIP сектора. Если раньше регулярно интересовались квартирами люкс класса и планка бюджета была до 250$-300$ за сутки аренды, то сейчас такие клиенты единичны и обычно планка бюджета ограничена 150$-170$. Основные заказчики квартир такого уровня - это крупные фирмы, которые арендуют квартиру в центре Киева посуточно для проживания своего командированного сотрудника или приезжего специалиста. Сейчас фирмы не хотят выделять крупные суммы на проживание своих сотрудников и ограничивают бюджет на аренду меньшими суммами. Сейчас основной спрос сместился на посуточную аренду бюджетных квартир.
Так же замечу, что намного уменьшился спрос на посуточную аренду квартир в центре Киева для “любовных встреч”, видимо по все той же причине нехватки денег на отдых с любовницей, теперь для таких целей ищут квартиры или не в центре Киева или вообще арендуют квартиру почасово, пытаясь свести расходы к минимуму.
4. Влияние политики на геозависимые факторы аренды квартир. Если раньше однозначным бизнес центром Украины был Киев, сейчас это под вопросом. Из-за смещения основных денежных потоков в донецкую сторону сейчас многие сделки проводятся в Донецке. Как результат намного уменьшился спрос на посуточную аренду квартир бизнес класса, которые с радостью арендовали приезжие бизнесмены для проживания в Киеве. Причем для них был важен именно центр города. Для примера, если сопоставить сегодняшние цены посуточной аренды квартиры в центре Киева и в центре Донецка мы увидим что они сравнялись. Посуточная аренда идентичной квартиры в центре Донецка сейчас стоит столько же сколько и в центре Киева, а иногда даже дороже.
5. Конкуренция гостиниц (vip и эконом) и большое количество предложений по посуточной аренде квартир. Ожидая чемпионат ЕВРО 2012 все думающие бизнесмены понимали, что проблема жилья, которая в Киеве была проблемной позволит заработать немалые деньги на туристах - болельщиках. Это было причиной появления в Киеве нескольких сетей недорогих гостиниц, в основном это переоборудованные малосемейки и общежития, которые предприимчивые бизнесмены приспособили под гостиничный бизнес. В эти сооружения были сделаны немалые вливания в надежде получить супер прибыли в период чемпионатов ЕВРО 2012, но про это еще ниже поговорим, а сейчас затронем тот вопрос, что чемпионаты позади, суммы затрачены и теперь эти гостиницы должны работать и селить гостей, и на фоне нехватки таковых, владельцы этих гостиниц вынуждены были понизить стоимость своих гостиничных номеров до 300-400грн за сутки аренды номера, что уже вполне конкурентноспособно с посуточной арендой квартир. Правда гостиницы эти не в центре Киева, но в связи с кризисом эти отели стали отличным местом проживания командировочных гостей. Большим толчком к этому стали изменения законов, после которых частный предприниматель на едином налоге (1 и 2 группа налогообложения) не имел права работать с юридическими лицами. А так как большинство хозяев квартир работали именно на такой форме налогов, юрлица от них отвернулись. Еще и невозможность возврата НДС от платежей внесенных физическим лицам на едином налоге… Учитывая почти одинаковую стоимость проживания гостей в гостинице или в арендованной посуточно квартире, командировочные гости Киева стали в большей степени выбирать гостиницы.
Помимо этого в ожидании ЕВРО2012 в Киеве были построены несколько супер отелей мощных гостиничных сетевиков. так если раньше в Киеве была единственная гостиница с 5 звездами, теперь их стало значительно больше. В центре Киева добавились отели “Интерконтиненталь”, “Опера”, “Хаят Ридженси”… В сравнении с уровнем сервиса в пятизвездочном отеле и перечнем предоставляемых услуг не сможет соперничать ни одна фирма, которая сдает посуточно квартиры в Киеве, это понятно. Потому клиенты, для которых цена не является приоритетом при выборе жилья все чаще выбирают крупные отели.
6. Последствия ЕВРО 2012 в Киеве. Поговорим об этом. Нельзя недооценивать последствия проведенных чемпионатов в Киеве, Львове и Донецке. Украина очень серьезно готовилась к проведению этих мероприятий и было влито немало денег в приведение в должный вид городов, дорог, стадионов, аэропортов. Это все конечно очень хорошо, но… деньги нужно возвращать. Но я сейчас не об этом хотел поговорить. Основная проблема для нас, представителей бизнеса посуточной аренды квартир оказалась была в другом. Из-за повышения цен на жилье в Киеве на период проведения чемпионата по футболу значительно упал спрос на аренду квартир как до начала чемпионата, так и после его проведения. Потенциальные гости Киева просто боялись ехать в Киев из-за высоких цен на все и переносили планы на свои поездки в Киев на другое время. Так период с мая по июнь 2012 года был замечен значительный спад спроса на посуточную аренду квартир в Киеве, так же как и в период после окончания чемпионата. В результате кажущаяся высокая доходность от аренды квартир в период футбольных игр частично была поглощена простоями.
7. Коммунальные затраты и налоги. Так же немаловажный пункт. За последние годы коммунальные службы Киева уже несколько раз поднимали стоимость предоставления услуг. Сейчас за электричество, воду, интернет (теперь без него никуда), телефон, квартиру нужно платить сумму в 3-4 раза большую той, которая была буквально 5 лет назад. Учитывая и без того понизившуюся рентабельность посуточной аренды на это теперь нельзя не обращать внимание, так как арендатор, который снимает квартиру на 2-3 дня не будет экономить ни воду ни электроэнергию, а оборудовать квартиру различными электронными системами для автоматического отключения света или воды в каждой квартире дорого.
В результате сегодня ситуация для тех кто сдает посуточно квартиры изменилась довольно сильно в худшую сторону. Стоимость покупки квартир хоть и упала, но осталась довольно высокой по сравнению с доходами граждан Украины, что удерживает стоимость долгосрочной аренды на довольно высоком уровне.
Опять таки из-за низких доходов нет большого туристического движения внутри Украины, а так же в Киеве.
Значительное уменьшение количества проводимых выставок и слетов в Киеве и перенос бизнес встреч в донецкий регион не дает такой приток бизнес гостей, какой был когда-то.
После Евро 2012 осталось много бюджетных гостиниц, которые для выживания вынуждены были опустить стоимость аренды до минимальных цен, что составило реальную конкуренцию посуточной аренде квартир.
Выход на рынок гостиничного бизнеса нескольких монстров сетевых гостиниц, что практически перекрыло приток гостей в сегмент посуточной аренды VIP квартир в Киеве.
Если копнуть глубже можно найти еще десятки причин которые откинули бизнес посуточной аренды квартир из разряда высоко-рентабельного бизнеса в разряд высоко-проблемного))
Сейчас хозяевам квартир, которые обращаются ко мне с вопросом: “Как мне выгоднее сдавать квартиру, долгосрочно или посуточно?” я абсолютно уверенно говорю, что при правильной калькуляции, то есть вычитая все расходы на содержания бизнеса посуточной аренды квартир в Киеве, сдавать квартиру выгоднее долгосрочно. По крайней мере, если за вашими плечами нет наработанной рекламы, узнаваемого бренда, многолетнего опыта, преданной клиентуры и умения работать с людьми, посуточная аренда для вас будет не только малоприбыльным, но и чертовски проблемным бизнесом.
